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第546章 商业地产(第一更)

    对于一个城市来说,最能直接体现经济建设成果的,就是基础设施建设和房地产发展水平。

    很多人都有一种误区,认为发展房地产=高房价=原罪。

    但似乎每个人都忘了,在福利分房年代华夏城市人口的住房条件是什么样子。

    像张国强苏文锦夫妇之前的这种住房条件,其实还不算最差的,能从单位分到一个面积还不算小的两室一厅,一家三代人住在一起也算勉勉强强。

    但张国强和苏文锦毕竟都是高工,本身已经是他们这个年龄中的精英,城市中大量普通工人直到二十一世纪初仍旧居住在大杂院之中,一家三代住在十平方米的平房中毫不罕见。

    不止滨城,包括京都、沪市、渝州、蓉城……几乎华夏每一个有点规模的城市,普通城市人口的住房条件都亟待解决。

    否则后世怎么会有那么多的棚户区改造?

    最初的住房商品化改革,其原意就是为了解决老百姓住房困难的问题。福利分房在华夏实行了三四十年,已经暴露出很多弊端。

    行政效率低下、基层权力寻租、房屋质量参差不齐、难以打破部门利益藩篱……林林总总,已经到了不得不改的时候了。

    实行住房商品化政策后,从客观角度上说,是真的改善了华夏相当一部分甚至是大部分城市人口的居住条件,实现了最初目的。而住房商品化之所以被妖魔化,其实也只有两个原因:一、住房商品化推高了房价,而房价又推高了消费,构成实质性的通货膨胀,影响了老百姓的实际利益。二、不患寡而患不均。

    但实际上,这两点没有一点是住房商品化造成的,真正推高房价的,并不是住房商品化,而是土地财政。房地产是暴利行业没错,但其暴利是指可以使用大量资金杠杆为自己谋利,在杠杆的撬动下,单个项目30%的利润对比其实际投入资金就是百分之百甚至更高的回报率。

    地产公司开发项目,一个项目完整的开发周期大概三年左右,单项目平均利润率百分之三十,也就是说,年利润率只有10%,这样看来,地产利润还高吗?

    即使把这百分之十的利润都减下去,房地产商义务劳动,一分钱不赚,喊着买不起房的人就能买得起了吗?不,还是买不起。

    至于土地财政,在某种程度上说,同样是功过参半,但过的那方面同样也不是不该卖地,而是不该由地方卖地。

    经常有人说没有土地财政就没有了全国这么多基础设施建设,高铁、高速公路等等,但全国性的基础设施建设和土地财政还真没太大关系。

    华夏的土地招拍挂所获得的土地出让金,不需上缴,也不纳入预算,全部由地方留存。财帛动人心,面对这么一条简单、直接、有效的生财之道,任何一个地方主政者都很难抵御住这种诱惑。

    由此,地价越来越高,房地产公司拿地成本也越来越高,这种高成本房地产公司并不在意,建筑公司也不会在意,最后,高成本直接转嫁到购房者身上。

    房价缓慢上涨是国民经济健康发展的标志之一,但如果房价上涨速度超过GDP增速,就会逐步引起房地产投机行为的产生,恶性循环下,形成全民炒房、经济由实向虚,国民经济彻底被地产绑架。

    所以,地产市场化并不是一项恶政,建设高档次的商业综合体更是一件有益于国民经济的好事,关键还看具体政策如何实施。

    俗话说,屁股决定脑袋,有多大的能力就要承担多大的责任。随着张晨实力的不断提高,他同样也会思考到很多以前没有考虑的事情,不断修正自己的路线和战略,在实现个人财富增加的同时,能够为整个社会的进步作出一些贡献。

    曾经张晨只想复制万大模式,先在滨城试点,继而向全国二三线城市扩展,并不打算大规模进入高端商业。

    但这种想法被他前一段时间读过的一篇论文改变了。

    这篇于96年发表在SSCI期刊《城市》上的名为《城市综合体:城市振兴的新工具》论文其实没什么新意,一年的引用数不过十个,但这篇文章的作者在文中所列出的一组数据却吸引了张晨的注意。

    高端商业综合体与低端商业综合体相比,投资回报虽然相差不大,但对城市经济的带动作用却是后者的5-10倍,随着同一城市中高端商业的增多其效应虽会边际递减,但其寿命却是普通商业综合体的三倍左右。

    张晨一时兴起,把这组数据发给分析中心分析了一下,结果和文章作者得出的虽然有些差距,但差距并不大。

    正好这时孙洪彬给张晨来电话,说市里希望广厦接手音乐厅地块烂尾楼。正瞌睡就给了枕头,张晨自然不会放弃这块地,而且还要孙洪彬争取拿周边的几个地块,至少凑足六万平米,方便后续开发。

    张晨察觉到德尔菲娜语气中拒绝意味并不强烈,推了推眼上的墨镜:“你们这些外国人只知道京都沪市,华夏有超过十二亿人,人口超百万的城市超过五十个。而滨城是整个华夏北方除了京都外第二大城市,人口即将超过一千万。至于你说的消费能力问题,我倒是丝毫不担心。”

    “现在我在滨城的项目刚刚立项,算上设计,整个项目工期预计至少需要四至五年时间,五年后,无论是滨城还是华夏,都会涌现一批高消费群体,哪怕这个群体只有欧洲的十分之一,也是LVMH除美国外最大的海外市场。”

    这是一艘72英尺长的圣劳伦佐SL82,艇身长度超过24米,算是中型游艇。除了德尔菲娜和张晨,船上一共搭载了3名船员,一名船长、两名水手兼服务生,都是身高超过一米八五的型男。

    德尔菲娜并不是纯粹的纨绔子弟,在麦肯锡工作的这半年也不是白干的,早已认定华夏未来会成为LVMH最大的市场之一,只不过LVMH的开店策略一向谨慎,不愿盲目开店,破坏自己的品牌形象。但如果滨城真的能有这个人口基数,又有一批稳定的中产阶级消费群体,去滨城再开一家店也未尝不可。

    德尔菲娜神色微动:“Zack,你这个商业项目总投资是多少?”

    张晨头枕双臂,六块腹肌若隐若现,“应该在六亿美元左右吧,对外号称会达到十个亿。”

    德尔菲娜对这个数字丝毫没有吃惊,虽然即使在欧洲,这个总投资额也已经算是大手笔,但总投资就是个气泡,项目最初能拿出二十分之一来做启动资金就已经不错了。

    商业地产,做的其实既不是商业,也不是地产,而是金融。