当前位置:188asia金宝博 > 都市小说 > 重生之投资之王 > 第153章 推演

    孙洪彬听的满脸通红,不是臊的,是激动的。

    “啪啪啪啪啪”孙洪彬由衷的鼓起掌来。原本两人只是在会场中小声说话,还没引起别人的注意。但孙洪彬这一鼓掌,更多的目光集中到窃窃私语的二人身上。

    两人吓了一跳,赶忙和同桌的人告个罪,起身离席跑到剧场一楼的沙发上接着聊。

    孙洪彬发自内心的赞同道:“明人不说暗话,小张总说的这些,其中大部分,我确实也想到过。只不过当年和老刘有过君子协定,只要他在联响一天,我就不会再进IT圈一步,所以明明知道有很大机会,却也不能去拆联响的墙角。”

    张晨摇摇头,“孙总,谈不上拆墙角,PC机市场大的很,至少还有十年的几何式增长,一家根本吃不完,再牛的公司也是一样。这个市场必然有竞争,我们和联响都能找到自己的生存途径。更何况……”张晨露出一个意味深长的表情,“更何况没有竞争者反而不是好事,距离灭亡可能也就不远了。”

    孙洪彬点点头,没有就这个话题继续讨论下去,回归了正题道:“我明白小张总的意思了,看来源庆是打错算盘了。不过,咱俩今天一见如故,我比你痴长几岁,能管你叫声兄弟。做哥哥的是真要提醒你,如果联响收购不成,价格战又没打过你们,那你可要小心盘外招。联响毕竟是中科院下面的企业,政府关系很强。”

    张晨笑了笑,“多谢洪彬大哥提醒,我会小心的。”

    孙洪彬看张晨有些不以为然,心中暗叹一声,还是太年轻啊,但也不好再说什么。

    张晨看孙洪彬有些意兴阑珊,笑了笑,突然道:“不说我这点破事了,彬哥好像前些日子拿下了房地产开发资质,看来是要在开发领域大展宏图了?”

    一提到地产,孙洪彬来了兴致,大谈未来华夏的房地产开发机遇。他原本就不是言辞犀利、出口成章的人,一兴奋,更是说的词不达意。

    张晨也没有在意,毕竟人各有所长,别看孙洪彬拙于言辞,却是胸有锦绣,因此张晨没有露出丝毫的不耐烦,反而饶有兴趣的听孙洪彬阐述自己的地产运营理念。

    孙洪彬的理念,说白了就是一个字“快”!天下武功,唯快不破。

    “所以,只要国家取消福利分房,被压制的住房需求肯定就会爆发,到时候,谁能更快的缩短项目周期,谁就能在地产界称王!”孙洪彬越说越兴奋,丝毫没有后世地产大佬的风范,口沫横飞。

    张晨笑了笑,“听君一席话,胜读十年书。不过彬哥,我有一点疑问。的确,你现在已经按照你说的模式做成了一个项目。但这种模式的风险性不知道你有没有考虑?”

    这次轮到孙洪彬不以为然了,“做事情哪有没风险的,只要能控制住风险就没什么。”

    张晨点头道:“没错,如果风险能控制住当然没问题。彬哥,咱们来做个推演,你看怎么样?”

    孙洪彬奇道:“推演?”

    张晨微笑道:“对,推演一下按照你的这种模式来运营,最后结果如何。”

    孙洪彬大感兴趣,“好啊,你说怎么推演?”

    张晨沉思道:“这种运营模式,在初期能够非常快的扩张,大概六到八年,就能成为一家地区性霸主公司,在这之前,只要国家政策没有大的变化,风险都不大。那么,我们的推演开始事件就从六年后,您的这家顺池地产已经成为滨城霸主,准备进军全国开始。您看怎么样?”

    孙洪彬兴致盎然,“哈哈,没想到兄弟你对我还挺有信心。没问题。”

    张晨道:“顺池开始扩张的时候,您准备怎么做?”

    孙洪彬智珠在握的道:“当然是全线拿地,瞅准一个地区市场,快速在这个市场待开发的地段拿地,然后借助贷款和融资,进行开发,快速进入销售回款阶段,这个阶段我有信心能做到10个月以内。实际上,我之前开发的项目,周转速度是7个月。”

    张晨笑笑,“好,就按您说的,那你准备拿多少地?比如这时候你手中有20个亿的现金,其中融资部分是15个亿,而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地?”

    孙洪彬沉吟了一下,“我会拿出15个亿以上的资金铺开拿地,只要我的周转率足够快,10个月以内完成一个项目周期,我的融资成本就会从13%降低到10%。”

    张晨点头,“好,这时问题来了,如果这个时候,国家突然改变了政策,因为房价上涨过快,打压地产,不给你贷款,同时,老百姓因为大家都在唱衰地产,持币待购,你的房子突然间卖不出去,你怎么办?”

    孙洪彬一愣,“这种可能性很小,但既然是推演,到时候我会寻求上市。我相信老百姓的购房需求始终是有的,政府压制不住,最多一年,就又会买房。通过上市,只要让我撑过这一年,相信房价会飙升,我的拿地成本低,到时候会大赚。”

    张晨追问:“如果A股上市不成功呢?要知道,现在虽然上市简单,但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度,我相信证监会也不会批准你的上市请求。”

    孙洪彬把自己带入到这个情境中,面色稍显沉重,“如果国内上市不成,我们就寻求海外上市,比如香港。”

    张晨继续追问,“你的盈利率如此之低,负债率如此之高,香港股市监管比大陆还要严格,审计繁琐,如果也没成呢?这个可是大概率事件。”

    孙洪彬沉默无语,“如果这样,还会有其他融资渠道,最多引入股权投资也能解决。”

    张晨晒笑道:“彬哥,墙倒众人推,树倒猢狲散。只要你稍露败相,到时候,找你要钱的不只是供应商和土建方,还有银行、政府、你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。”

    “房地产是资金密集型的产业,玩的就是现金流,但刚刚你说的模式,对现金流的风险太大了。只要政策、市场、融资成本等几个外部因素凑到一起,现金流断裂就是必然!”

    “当你现金流断裂的时候,还指望别人来救,那可是太天真了。毕竟,这世上最不缺的就是锦上添花,最缺的就是雪中送炭。在创业初期,这种模式的确风险不大,因为盘子小,资金缺口不会太严重。但等到进军全国,可能你的资金缺口就会从几千万变成几个亿,几个亿变成几十亿,几十亿的资金缺口,你怎么补?”

    “现金流是企业的命脉,对房地产企业更是如此。高周转、高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康,但你刚刚给顺池定下的运营模式,完全忽略了现金流风险,盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。”

    孙洪彬听的冷汗涔涔而下,但突然摇摇头道:“不可能,你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化,作为企业不可能没有感知,完全可以提前布局规避风险。”

    张晨悠然道:“是的,但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且,咱们预设的条件,是你已经称霸滨城市场,开始走向全国。有了一定的体量,就更难调头了。”

    “彬哥,刚刚你好心提醒了我,我投桃报李,真不是吓您。您想在地产界称王,手段应当王霸向佐。一味霸道,我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。”